[오마이건설뉴스-오세원기자]“올해 협회는 리츠 대중화에 역점을 둘 것입니다.”
1일 한국리츠협회 제4대 신임회장으로 취임한 정용선(코람코자산신탁 대표이사) 회장은 이날 가진 기자간담회 자리에서 이같이 취임일성을 밝혔다.
정용선 회장은 리츠 대중화를 통해 마땅한 투자처를 찾지 못해 떠돌고 있는 자금 1000조원을 리츠 시장으로 끌어 들이겠다는 복안이다.
정 회장은 “실물시장의 분양수요자들을 우리 임대주택 리츠 등 리츠의 투자자로 흡수한다면 리츠 업계로서는 거대한 블루오션이 될 것”이라며, 이것이 리츠 대중화가 필요한 이유라고 재차 강조했다.
이날 기자간담회 자리에서 정 회장은 건배사로 “‘리츠’, ‘대중화’”를 제안하기도 했다.
한편, 한국리츠협회장 임기는 2년이다.
다음은 정용선 회장과의 一問一答(일문일답).
- 기자 : 취임 소감은
“리츠 업계가 변혁기를 맞고 있는 시기에 중책을 맡게 되어 어깨가 무겁습니다. 임기 중 리츠 업계의 발전을 위해 회원사와 정부 간 가교 역할을 충실히 수행하고 싶습니다.”
- 기자 : 평소 지론으로 삼고 있는 경영철학은
“우리 리츠 업계와 같은 투자서비스업 종사자는 세일즈맨이 되어서는 안 됩니다. 전문성을 바탕으로 새로운 가치를 창출함으로써 고객의 신뢰를 얻는 동반자가 되어야 합니다. 고객의 신뢰를 확보하는 것이야말로 자산관리 회사의 존립 기반이자, 최상의 경영전략이라는 생각을 가지고 있습니다.”
- 기자 : 최근 리츠업계에 대한 평가와 향후 업계의 전망은
“올해 상업용 부동산시장은 금리인상, 경기부진으로 인한 기업 임대수요의 축소 가능성 등으로 자산보유자와 투자자간 가격에 대한 인식의 갭이 쉽게 좁혀지기는 어려울 것으로 보여 어려운 한 해가 될 것으로 예상됩니다. 리츠와 부동산자산운용 업계간의 경쟁이 날로 심화되는 가운데 선발 자산운용업계까지 경쟁에 가세하고 있습니다. 나아가 거대 금융그룹은 대규모의 인적, 물적 자원과 광범위한 네트워크를 활용해 사업기회를 선점하고 자체 인소싱을 확대할 움직임을 보이고 있습니다. 우리의 주요 고객인 연기금 등 기관투자자들의 요구와 기대수준 또한 하루가 다르게 높아지고 있습니다. 이처럼 급변하는 환경변화에서 살아남기 위해서는 우리 리츠업계가 먼저 변하여야 합니다. 현실에 안주하고 과거를 답습하는 것을 경계해야 합니다. 코닥, 노키아의 몰락은 우리에게 많은 교훈을 주고 있습니다.
그렇다고 우리의 앞날이 어두운 것만은 아닙니다. 저금리·저성장 기조의 지속, 고령화 시대의 급속한 진전, 부동산 불패 신화에 기댄 투기시대의 마감은 우리에게는 여전히 기회요인이 될 것입니다. 리츠 업계 종사자들은 이러한 시대변화를 빨리 읽고 전문성과 정직성을 바탕으로 투자자의 마음을 살 수 있는 양질의 투자 상품을 들고 일반대중에게 다가가야 하겠습니다.”
- 기자 : 향후 리츠의 역할과 방향은
“개인투자자 등 일반투자자를 도외시한 채 연기금 등 프로 투자자만을 대상으로 하는 비즈니스로서는 지속 가능한 성장을 할 수 없습니다. 당장 비용 대비 효과가 낮다는 이유로 일반대중을 외면하는 것은 정부로 부터 부여받은 라이센스를 제대로 활용하지 못하는 것이 되고 더 큰 시장을 포기하는 것이라고 생각합니다. 저금리, 고령화로 마땅한 투자처를 찾지 못해 떠돌고 있는 자금이 1000조원에 이르고 있습니다. 최근 몇 년간 급증하고 있는 오피스텔 등 수익형 부동산 분양시장의 활황은 이 것을 웅변으로 말해주고 있습니다. 투자자들에게 리츠상품을 잘 이해시킨다면 굳이 직접소유에 따른 각종 비용, 임차인과의 분쟁 등 여러가지 번거로움을 부담하면서 굳이 실물에 직접 투자할 이유가 없습니다. 실물시장의 분양수요자들을 우리 임대주택 리츠 등 리츠의 투자자로 흡수한다면 우리 업계로서는 거대한 블루오션이 될 것입니다. 이것이 리츠 대중화가 필요한 이유입니다.
리츠 대중화를 위해서는 먼저 리츠 업계가 양질의 투자상품을 공급할 수 있는 전문성과 신뢰를 확보해야 하고, 시장당국도 리츠 상품에 대한 인식을 전환할 필요가 있습니다. 저금리, 고령화로 급증하고 있는 노후 자산운용 수요를 방관할 경우 연금 등 노후설계를 미처 못 한 노인 등 서민들을 생계를 위해 어쩔 수 없이 고위험 투자로 내모는 결과를 초래할 수 있습니다. 정부와 시장당국은 이런 관점에서 리츠 상장제도를 다루어야 합니다. 상장이 활성화되어 시가총액이 큰 리츠들이 상장되게 되면 시장 매입을 통해 퇴직연금 등 각종 연기금의 운용자산에 수시로 편입할 수 있게 되어 연기금 및 가입자들의 선택의 폭이 확대될 것입니다. 미국이나 호주 등 선진국 리츠시장의 급성장도 장기 자산 운용이 필요한 퇴직연금 시장의 성장과 괘를 같이 하고 있다는 점에서 우리나라도 리츠 상장요건을 하루 빨리 일반 펀드와 동일한 수준으로 낮추어야 합니다.“
- 기자 : 임대주택 리츠에 대한 생각은
“앞서 말씀드린 바와 같이 임대주택 리츠는 우리 업계의 블루오션이 될 것입니다. 부동산 간접투자 업계의 주력시장인 오피스 시장은 연간 6조원 내외, 실수요자의 직접투자를 제외한 리츠/펀드 등 간접투자 규모는 연간 4조 수준에 머무르는 박스권 시장이 된지 이미 오래입니다. 저성장으로 기업의 임대 수요가 정체되어 있고, 우리나라는 지방 오피스 시장도 사실상 부재한 상태입니다. 겨우 서울 핵심권역의 몇몇 빌딩만 리츠/펀드간 손바뀜으로 겨우 연명하고 있는 것이 엄연한 현실입니다.
이러한 박스권 오피스 시장을 탈출하기 위한 대안으로 리테일, 물류가 있지만 리테일의 경우 아직은 마스터리스된 대형 리테일로 제한되고 있고, 물류시설의 경우도 3자 물류가 보편화되지 못해 마스터리스를 요구하는 투자자요구를 충족하기 쉽지 않습니다. 이러한 어려움에도 불구하고 소비행태의 변화에 부응할 수 있는 중소형 우량 리테일 물건을 발굴하고, 물류 수요도 온라인 쇼핑의 비중이 지속적으로 증가할 것이라는 점에서 꾸준한 성장이 예상된다는 점에서 투자섹터의 다변화를 위한 업계의 노력이 절실히 요구되고, 기관투자자들도 당장의 캐쉬플로우 보다는 미래가치를 중시하는 방향의 투자 정책을 펴줄 것을 기대합니다.
임대주택 리츠는 정부의 지원을 받는 뉴스테이를 마중물로 하여 이제 겨우 걸음마 단계이지만 성장 가능성이 매우 높은 분야입니다. 리츠제도에 대한 이해를 넓힌다면 수익형 부동산 분양시장의 풍부한 개인투자자들이 모두 임대주택 리츠의 잠재 수요자가 될 수 있습니다. 우량 물건을 발굴해 직접소유 대비 안정적인 수익률을 보여준다면 임대 주택 리츠는 오피스 시장을 능가하는 상품이 될 것입니다. 저는 리츠를 통한 간접투자 방식이 분양을 받아 임대하는 방식보다 훨씬 높은 수익률을 확보할 수 있다고 봅니다. 개발형 리츠나 일괄매입 방식으로 투자할 경우 건설비용을 줄일 수 있고, 분양가격에 포함된 시행이익, 판매비용 등을 획기적으로 줄일 수 있기 때문입니다. 임대주택 리츠의 성장 가능성이 매우 크다는 말이죠.”
- 기자 : 임기 중 역점을 두고 있는 사업은
“정부가 좋은 정책을 펼 수 있도록 회원사들의 고충과 시장의 니즈를 잘 파악해 정부에 충실히 전달하고, 정부의 정책을 회원사들이 잘 이해할 수 있도록 가교 역할을 충실히 해내고 싶습니다. 특히 리츠업계의 미래 수익원을 찾아내는 일은 물론 리츠 상장제도의 개선, 리츠 홍보 강화 등 리츠 대중화를 위한 인프라 개선을 위해 노력하고 싶습니다.”
- 기자 : 리츠업계의 해외진출에 대한 생각은
“현재까지 리츠업계의 해외진출은 미약한 상태입니다. 저금리 지속으로 부동산 등 대체투자 수요는 급속히 증가하고 있는데 반해 국내시장은 규모가 제한되어 있어 해외투자비중을 늘릴 수밖에 없는 상황입니다. 해외부동산투자는 법제, 환율 등 지역에 따라 다양한 리스크가 존재합니다. 선진국의 경우 법제를 포함한 정치, 사회적 환경이 안정되어 있어 후진국에 비해 매니지먼트 리스크는 크지 않은데 반해, 변동성이 커서 타이밍 선택이 잘 못될 경우 위험이 큽니다. 반면 동남아 등 이머징 국가는 법제 등 정치, 사회적 불확실성으로 매니지먼트 리스크는 크겠지만, 성장잠재력은 크기 때문에 매니지먼트 리스크를 잘 관리할 수만 있다면 더 매력적인 시장이 될 것입니다.
단기적으로는 투자자들이 선호하는 선진국 시장을 우선하는 것은 불가피한 측면이 없지 않지만 우리의 경험과 노하우로 충분히 경쟁력을 가질 수 있는 이머징마켓 진출을 적극 고려할 필요가 있습니다
- 기자 : 마지막으로 하실 말씀은
“협회는 업계의 지속가능한 성장을 최우선에 두고, 필요하다면 업계의 고충을 정부에 전달하는 역할도 충실히 해야 합니다. 협회가 이러한 역할을 충실히 해낼 수 있도록 협회 의 운영구조 전반에 관해 회원사들과 허심탄회하게 논의해 좋은 대안을 찾아보고 싶습니다.”
￭정용선 신임회장 프로필
- 現 코람코자산신탁 대표이사(리츠, 신탁총괄)
- 1954년생
- 1975년 : 대광고등학교
- 1981년 : 고려대학교 법학과
- (美)미시간주립대학교 국제전문가과정 수료
- 서울대학교 경영대학원 최고경영자과정 수료
- 1982~ : 증권감독원 금융감독원 공시심사실장, 조사감리실장, 회계감리국장, 회계감독1국장
- 2004. 5 : 도쿄사무소장
- 2006. 4~2008. 6 : 금융감독원 증권시장담당 부원장보
- 2010. 3 : 법무법인 화우 고문
- 2010~2013 : 기획재정부 국제계약분쟁조정위원회 민간위원, 한국공인회계사회 심의위원회 위원
- 2013. 5. 21 : 코람코자산신탁 대표이사 사장 취임
- 2017. 1. 13 : 한국리츠협회 제4대 협회장 선임
